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房屋买卖中认购书的效力是什么?
房屋买卖中的认购书指开发商与购房者在签订正式的购房合同之前签订的,初步确认双方买卖房屋有关事宜的文书。认购书只是为订立购房合同而做准备的预约合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定,商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。认购书只要基本具备了《商品房销售管理办法》第16条中所列举的内容,就可以视为购房合同,这无疑更有利于保护购房群众的利益.防止出现开发商在签订了对房屋买卖约定明确的认购书后,拒绝签订商品房买卖合同的行为。
 认购书应当在办妥立项、规划、报建审批手续后取得商品房销售许可证之前的一段时间内签订。实践中的认购书常常出现订金、押金等字眼,不能一概将其认定为法律意义上的定金。法律意义上的定金兼有立约定金和违约定金的性质。如果认购书上记明:双方未签订正式的商品房买卖合同,买受人违约订金、押金不退还,出卖人违约双倍返还订金、押金。那么,此时订金和押金就具有定金的性质。认购书的定金属于立约定金,是为了保障将来签订房屋买卖合同而交付的定金。定金罚则的运用前提是一方对于不能订立房屋买卖合同有过错,如果是因为不能归责于双方的原因致使不能签订房屋买卖合同,则只需要返还定金即可,不适用定金罚则。
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